SamaraEstate.Ru
Навигатор
   Главная
   Новости, Статьи
   Комнаты
   Квартиры
   Дома
   Коттеджи
   Дачи
   Земельные Участки
   Офисы
   Склады
   Магазины
   Гаражи
   Варианты обмена
   Поиск
   Добавить объявление
   Реклама на сайте
   Форум
   Контакты
 
Каталог
Агентства Недвижимости
Строительные компании
Ипотека, Кредитование
Ремонт и Дизайн
Строительные материалы
Системы безопасности
Страхование Недвижимости
Юридические Услуги
 
Рассылка
 Новые обяъвления
Email: 


Покупка залоговых квартир: «за» и «против»

16.01.2010


Покупка залоговых квартир: «за» и «против»

Продажа залогового имущества стала, благодаря кризису, обычным делом. На выкупе заложенных автомобилей, сельхозтехники и даже мебели находчивые граждане успели если не заработать, то существенно сэкономить. Однако на рынке недвижимости цены на залоговые квартиры мало чем отличаются от «нормальных» показателей. Побеседовав со специалистами рынка недвижимости Самары, мы выяснили, чем выгодна покупка залогов, и каковы объемы предложения заложенных объектов.

Дешевле не выйдет!

«Из-под залога – всегда дешево», - так предполагает неподготовленный покупатель недвижимости. И, в общем, резонно: владельцу заложенной квартиры, из-за кризиса оставшемуся без работы и заработка, приходится срочно продавать объект, чтобы рассчитаться с банком. Банку, выдававшему кредит, уже отошла часть денег – ежемесячные платежи, штрафные санкции... То есть банк, который тоже заинтересован в избавлении от такого актива, не станет противиться продаже со скидкой. 

Но демпинговать банки тоже не будут. Да и предложение не настолько велико, ведь на принудительную продажу залоговой недвижимости банки идут лишь в крайнем случае –когда заемщик абсолютно не в состоянии выплачивать долг. На добровольную продажу залогов также идут единицы. Год назад чиновники прогнозировали, что с ипотечными выплатами не справится порядка 100 тысяч российских семей, однако не так давно замминистра регионального развития Сергей Круглик заявил, что цифра составила всего 15 тысяч. В общем, выделять залоговую недвижимость в отдельный сегмент было бы некорректно.

Что же касается собственно расценок на залоговые квартиры, то банкиры в унисон говорят: «цены не могут быть меньше остатка основного долга, и зависят от предварительной оценки». А слово «предварительный» сегодня чаще всего означает «докризисный», ведь в подавляющем большинстве случаев оценка производилась год-два назад. Следовательно, существующие цены на предлагаемые к продаже залоговые квартиры должны быть выше нынешних рыночных.

Цены на залоговые объекты складываются из средств, привлеченных банками, и даже при погашении значительной доли кредита цена на 30-40% ниже, чем до кризиса. А если принять во внимание, что застройщики и продавцы «вторички» в результате кризиса снизили цены в среднем на 35%, то залоговые квартиры примерно уравниваются в цене с другими объектами. Следовательно, залоговая недвижимость сегодня значительно подешевеет лишь в том случае, если банки будут продавать её себе в убыток.

Схемы реализации

Согласно государственной политике, заемщики не могут отвечать за нестабильность банковской системы; никакого прессинга на них со стороны банков допускать нельзя.  Но вместе с тем, если заемщик не в состоянии отдать долг, заложенное имущество приходится продавать. «Есть два варианта продажи залога, - говорит Елена Кротова, заместитель генерального директора самарской компании «Бизнес-Гарант».Согласно первому, имущество продаётся с добровольного согласия заемщика, и сравнительно быстро. Второй вариант предусматривает принудительную продажу, и это может занять довольно много времени. Если первый вариант гарантирует гибкий процесс, регулируемый самим заемщиком (что, однако, не снимает с него обязательства выплачивать кредит), то второй сценарий подразумевает целый ряд судебных разбирательств и организацию публичных торгов. Если по тем или иным причинам торги признают несостоявшимися, квартира попадает на баланс банка. В этом случае банк имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению».

Директор НП «Тольяттинская гильдия риэлторов» Алексей Журавлёв комментирует: «Реализация недвижимого имущества, бывшего в употреблении, связано с обычными для таких процедур проблемами - обеспечением сохранности, предпродажной подготовкой, поиском покупателей и согласованием цен. Здесь банк и/или заемщик идут на сотрудничество с соответствующими компетентными структурами (как правило, ими оказываются крупные риэлторские фирмы), и банкирам остаётся только контролировать сам процесс продажи».

Плюс на минус

«Само словосочетание «продажа залогового имущества» уже подразумевает какие-то преимущества для покупателя, - говорит Елена Кротова. – Начнём с того, что залоговая недвижимость юридически чиста, ведь банк тщательно проверяет её прежде, чем взять в залог. То есть, риск претензии на него третьих лиц отпадает. Кроме того, приобретая залоговую квартиру, вы всё же получаете некоторую материальную выгоду – пусть и не такую высокую, как в случае с приобретением, например, автотранспорта. В конце концов, недвижимость всегда была стабильна в разрезе ценовой политики».

Итак, ждать от банков демпинга не следует. Но держать при себе залоговые активы  кредиторы тоже не собираются. Эти активы продаются (возможно, с минимальными скидками) по реальным рыночным ценам. Но чем же всё-таки привлекаются покупатели?

Решением проблемы банкам служит… ипотека. Да, чаще всего эти объекты выставляются на торги по нормальным рыночным ценам, но здесь заёмщикам предлагаются льготные ипотечные условия – несколько уменьшенную ставку, упразднение комиссии за рассмотрение заявки; иногда снижаются требования к документам, подтверждающим «белый» доход, и даже уменьшается первоначальный взнос.  

Специалисты склонны полагать, что такой метод «реанимации» рынка себя оправдывает. У банков появляется возможность реализовать находящийся на балансе груз, а  потенциальным покупателям предлагается смягчённый вариант ипотеки. «У ипотеки открылось второе дыхание», - говорят эксперты.

Но, увы, не всё так радужно. Основной минус залоговых объектов – отсутствие выбора. Чтобы в этом убедиться, достаточно просмотреть предложения банков - многие выставляют реализуемые залоги на своих сайтах в свободном доступе. Поиск достойного залогового объекта недвижимости в Самаре увенчается парой десятков более-менее внятных предложений. Впрочем, опытные инвесторы, полгода назад вкладывавшие средства в подобные активы, утверждают – кто ищет, тот всегда найдёт.

Кстати, об инвестициях. «Порой на продажу выставляются залоговые квартиры, которые совсем недавно приобретались в инвестиционных целях, - говорит Елена Кротова. – В частности, на самарской недвижимости посредством подобных операций многие успели сделать очень неплохие деньги. Однако сейчас владельцы таких квартир, решив, что рост цен закончен, пытаются перепродать объект».

Тем, кто все же решился на покупку залоговой квартиры, посоветуем обратить внимание на следующий способ покупки. В случае принудительной продажи в результате судебного решения, информация о конкретном объекте подлежит обнародованию. Заемщик, получая уведомление, что его квартира реализуется с торгов, уже не может повлиять на цену продажи. Тогда он бросается на поиски срочного покупателя, чтобы продать залог по соглашению сторон. «Поймав» этот момент, покупатель может рассчитывать на более-менее приличный дисконт.




SamaraEstate.ru